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遺産分割協議の際の不動産の評価方法

不動産評価の方法

遺産分割協議で主な遺産が不動産しかない場合はその不動産を相続人同士で分割していかなければなりません。

法定相続分に応じて不動産を現実に取得するという方法もありますが、相続分に応じた金額を相続したいという方も多いと思われます。

その際、不動産の評価額をどのように決めていくのかという壁に必ず直面することになります。

このページでは遺産分割の際の不動産の評価の方法について解説します。

遺産分割協議の際の不動産の評価方法5選

実際に不動産を売却をした金額が最もフェアと思えます。

しかし、相続人がその後もその不動産に住み続けるという場合は売却するということは現実的ではありませんので色々と不動産の評価方法を考えていかなければなりません。

不動産の評価の方法は主に5種類あります。

 

・固定資産評価額

・路線価(相続税評価額)

・地価公示価格

・不動産業者の無料査定

・不動産鑑定士による査定

 

下記にそれぞれ解説していますのでご確認ください。

固定資産評価額

固定資産納税通知書

固定資産評価額は納税通知書に記載されている金額で一般的に土地の時価の約70%の金額と言われています。

固定資産評価額は固定資産税を算出するための基礎となる金額ですので5つある評価の中では一番低い金額です。

しかし、地方では物件的価値が低いので固定資産評価額の方が実勢価格よりも高いということがあります。

路線価(相続税評価額)

路線価図

路線価とは国税庁が1月1日を基準とし毎年7月に公表する不動産の評価の方法で一般的に土地の時価の80%の金額と言われています。

建物は建築基準法により道路に接道していないと建てることができませんが、その道路に1平米あたりの金額が定められおり、それが路線価になります。地域によっては路線価が定められていないこともありその場合は固定資産評価額に対して倍率を掛ける倍率方式が採用されます。

また、路線価は相続税を納める際の評価額にもなります。

ただ単に路線価と土地面積を掛けて評価額を算出することもできますが、土地の形状(縦長地や旗竿地)によっては補正をし評価額を減額することができますので税理士などに相談してみましょう。

 

国税庁HP:路線価

相続税評価額の計算

地価公示価格

公示価格

地価公示価格は1月1日を基準とし1つの地点(標準地)を不動産鑑定士2名以上によって鑑定し更地と仮定した場合の金額が定められます。

ですので、地価公示価格は固定資産評価額や路線価格よりも実勢価格に近いと言えます。

しかし、対象地域が標準地と同じ形状や面積であるとは限りませんので計算の際に補正が必要になることがあります。

地価公示価格は毎年3月の下旬ごろに国土交通省から発表されますので確認してみるのもよいでしょう。

 

国土交通省HP:国土交通省地価公示・都道府県地価調査

不動産業者の無料査定

不動産査定

不動産業者による無料査定という方法も1つの方法として考える事ができます。

不動産業者は近隣地域の過去の取引事例を元に、もし売却をしたらと仮定し不動産の評価額を算出しますので実勢価格とほぼ同額だと思います。

不動産業者による査定は近隣の取引事例など根拠が伴っていないと逆に紛争の火種になってしまうこともありますので、もし無料見積もりを依頼をする場合の不動産業者の選定には細心の注意を払ったほうが良いかもしれません。

不動産鑑定士による査定

不動産鑑定

不動産鑑定士は全国に8000人しかいない不動産評価に関する国家資格者です。

不動産評価に関するエキスパートであり中立、公平な評価額を算出することができます。

不動産鑑定士による評価は30万から60万ほど費用が掛かりますが、相続した後も遺恨を残さないためにもぜひ利用するべきだと思います。

相続人全員の合意があれば
どの基準を使っても大丈夫です

相続人の間で不動産の評価の方法について同意があればどの方法を使って評価しても構いません。

なぜなら遺産分割協議は何も相続しないという選択もできますし、必ず何かを相続しなければならないというわけではないからです。

あくまでも上記の不動産評価の方法は遺産分割協議のための指針にすぎません。

もし、不動産業者による査定をご希望の場合は当事務所までご連絡ください。

当事務所は不動産業者とも提携しておりますので相続手続とともに不動産の売却まで一元的にサポートいたします。

 

実際にあった!

不動産の評価額が問題になった場合の当事務所の解決事例

前妻の長女

以前、主な遺産が不動産しかない場合で、しかも前妻の娘がいるという相続手続を代行した経験があります。

その際もやはり不動産の評価額についての問題が浮上しました。

その際の事例について下記のリンクに記載しておりますのでご確認いただけましたら幸いです。

相続や遺言書に関すること
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代表者プロフィール

行政書士星雅彦
星 雅彦
資格
  • 行政書士
  • 宅地建物取引士

開業する前に大手行政書士法人で相続や遺言の実務を学び、相続相談は累計1,000件以上。
葬儀社主催の相続・遺言に関するセミナー講師の実績有り。
お客さまに「頼んでよかった」「相談して安心した」と言っていただけるように誠心誠意サポートさせていただきます。
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