遺産分割協議の際の不動産の評価方法

遺産分割協議で主な遺産が不動産しかない場合はその不動産を相続人同士で分割していかなければなりません。

法定相続分に応じて不動産を現実に取得するという方法もありますが、相続分に応じた金額を相続したいという方も多いと思われます。

その際、不動産の評価額をどのように決めていくのかという壁に必ず直面することになります。

このページでは遺産分割の際の不動産の評価の方法について解説します。

固定資産評価額は納税通知書に記載されている金額で一般的に土地の時価の約７０％の金額と言われています。

固定資産評価額は固定資産税を算出するための基礎となる金額ですので５つある評価の中では一番低い金額です。

しかし、地方では物件的価値が低いので固定資産評価額の方が実勢価格よりも高いということがあります。

路線価とは国税庁が１月１日を基準とし毎年７月に公表する不動産の評価の方法で一般的に土地の時価の８０％の金額と言われています。

建物は建築基準法により道路に接道していないと建てることができませんが、その道路に１平米あたりの金額が定められおり、それが路線価になります。地域によっては路線価が定められていないこともありその場合は固定資産評価額に対して倍率を掛ける倍率方式が採用されます。

また、路線価は相続税を納める際の評価額にもなります。

ただ単に路線価と土地面積を掛けて評価額を算出することもできますが、土地の形状（縦長地や旗竿地）によっては補正をし評価額を減額することができますので税理士などに相談してみましょう。

国税庁HP：路線価

相続税評価額の計算

地価公示価格は１月１日を基準とし１つの地点（標準地）を不動産鑑定士２名以上によって鑑定し更地と仮定した場合の金額が定められます。

ですので、地価公示価格は固定資産評価額や路線価格よりも実勢価格に近いと言えます。

しかし、対象地域が標準地と同じ形状や面積であるとは限りませんので計算の際に補正が必要になることがあります。

地価公示価格は毎年３月の下旬ごろに国土交通省から発表されますので確認してみるのもよいでしょう。

国土交通省HP：国土交通省地価公示・都道府県地価調査

不動産業者による無料査定という方法も１つの方法として考える事ができます。

不動産業者は近隣地域の過去の取引事例を元に、もし売却をしたらと仮定し不動産の評価額を算出しますので実勢価格とほぼ同額だと思います。

不動産業者による査定は近隣の取引事例など根拠が伴っていないと逆に紛争の火種になってしまうこともありますので、もし無料見積もりを依頼をする場合の不動産業者の選定には細心の注意を払ったほうが良いかもしれません。

不動産鑑定士は全国に８０００人しかいない不動産評価に関する国家資格者です。

不動産評価に関するエキスパートであり中立、公平な評価額を算出することができます。

不動産鑑定士による評価は３０万から６０万ほど費用が掛かりますが、相続した後も遺恨を残さないためにもぜひ利用するべきだと思います。

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